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还在为长租公寓运营操碎心?大数据助你去分析

  • Apr 03 / 2018
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Data, Enterprise

还在为长租公寓运营操碎心?大数据助你去分析

伴随房地产黄金时代结束、存量市场的到来,许多房企纷纷转向租赁市场。作为购房者,面对诸多购房限制政策及迅猛上涨的住宅价格,买房成为有房有产者之间的游戏,而更多人被挡在了买房的门槛之外而无法“上车”,只能转向租赁市场。

此外,2015年开始,从中央到地方出台了多项鼓励租赁业务发展的政策,让租赁市场从顶层设计上得到了政策红利的支持。于是,租赁市场起风了。

长久以来,租赁市场因为租赁信息不对称、装修不符合需求等等因素,导致传统的租房模式体验已无法满足租房者的需求。尤其在当前消费升级加速、体验消费时代来临,90后新生代消费群体成为租房主力人群的背景下,租赁市场需要品牌化、专业化,更能顺应租房群体需求的经营模式。于是,“长租公寓”迅速蹿红。

目前长租公寓尚未出现垄断性企业,各方市场参与者都在利用各自的资源禀赋优势进行“跑马圈地”,抢占市场份额。然而,同质化竞争、盈利困难等问题困扰着市场参与者们。在硬件产品实力比拼不相上下的情况下,竞争将更聚焦在运营管理和服务管理等内功打造上。

如何修炼内功,以在竞争中取胜? 客户调研是基础,也是关键。在打造长租公寓产品之前,通过长租市场潜在客户调研,进而根据客户研究去定位产品,并指导后期运营。

相比传统的客户调研方式,移动互联网的时代背景下,大数据为我们提供了全新的客户调研及研究方式。

TalkingData作为国内最大的独立第三方移动数据服务平台,为长租公寓的市场参与者运用大数据、从数据视角解读长租公寓品牌客户特征提供了新的解决思路。

以某知名长租公寓客群特征分析为例,TalkingData对该长租公寓的近三个月的APP安装及活跃人群进行了对比分析。

地域分布

首先来看该知名长租公寓客群在全国的分布特征。近3个月,该长租公寓APP活跃人群的城市分布以广东居多,其次是北京及江苏。可见一线城市仍然是长租公寓获得快速布局和发展的主要城市,而广东是该长租公寓品牌的首要市场份额占领城市。

再来深入聚焦北京的各区域分布特征。APP活跃人群在北京排名TOP5的居住地分别在朝阳、海淀、丰台、昌平以及通州,而排名TOP5的工作地分布除前四个区域一致外,还分布在西城。

从提升度曲线的波动分析,APP活跃人群工作地分布在丰台、昌平、通州、大兴、石景山的比例低于该人群在居住地上的分布比例。这就意味着,这五个区域的长租公寓居住人群更多的是向外区域出行就业,其通勤距离和半径超过了其他区域的居住人群。

(提升度:工作地分布比重/居住地分布比重-1)

年龄&性别分布

从性别及年龄特征上看,该长租公寓APP的活跃人群以女性居多,而APP的安装人群则以男性居多。人群的年龄普遍集中在26-35岁,且活跃人群相比安装人群更偏年轻。可见该长租公寓的品牌客户中,女性群体对租房及换房的关注度高于男性群体。

从婚姻状况来分析,活跃人群的未婚比例略高于安装人群,可见单身人群相比以家庭为单位的居住人群在租房需求上更为活跃。

车辆持有情况

从车辆持有情况来看,无车人士的比例高于有车人士,可见在出行方式上,公寓客群较大程度依赖公共交通。在公寓的选址上,交通的便利性和通达性是重要考虑因素。

移动应用偏好

从应用偏好上看,影音、生活、手机工具、网购、社交类应用是人群最喜好的TOP5应用,可见人群相对较为“宅”,追求生活服务的便利性,且有较强的社交需求。

对比活跃人群与安装人群在应用偏好的差异度,活跃人群在教育、健康、母婴及个护美容类应用的偏好上高于安装人群,尤其表现在母婴应用类别上。可以看出,导致租房人群产生租房或换房的需求驱动力来源于家庭结构的变化,以及对教育环境、健康环境的居住诉求。

在教育类的应用偏好上,活跃人群较为关注的是外语、课外辅导、以及专业技能。在运动健身的应用偏好上,人群最为关注运动健身。

在家居类的应用偏好上,人群偏好智能家电,其次是装潢。其中,活跃人群在装潢及家居用品上的应用偏好高于安装人群。可进一步推断活跃人群相对更关注居住的物理空间环境及居家体验,居住的环境舒适度及感官体验是导致租房需求变化的一大因素。

用数字化方式玩转长租公寓运营

通过对该长租公寓品牌客群的特征研究,我们不难发现,通过数据可以洞察租房需求活跃人群的关注点、人群的基本特征属性、对配套设施的需求粘性、因通勤带动人群流动而产生的居住活动半径范围、对公寓硬件设施的要求以及对软性服务体验的需求等等。

 

因此,大数据为我们如何玩转长租公寓提供了一个新的视角,我们可以从“人”的角度出发,运用大数据技术与手段实现长租公寓的数字化运营。

  • 1、产品定位:产品定位围绕长租公寓客群画像,从产品配置、服务配置、定价标准确定经营模式。

  • 2、社群运营:基于客群兴趣关注点组织社群活动,形成线上联动,线下活动可持续的良性运营闭环,打造特色社区品牌,发挥社群在品牌传播中的裂变效应。

  • 3、居住生态圈运营:针对长租公寓客群的生活服务及配套需求,整合线上移动端及线下商业服务资源,打造3-5公里居住生活O2O服务圈,以多样化业态服务,多元化生活配套满足公寓人群的居住偏好需求。

  • 4、社群大数据资产构建:长租公寓APP作为公寓运营的载体,将是长租公寓客户数据采集、客户洞察研究、公寓日常运营以及公寓周边生活服务资源整合的强大入口。社群是长租公寓“外壳”之下影响公寓运营效益、衡量公寓运营成功与否的“内核”。社群的规模及质量也将是长租公寓未来正式走上资产证券化道路之时,投资方除关注基础资产现金流、物业升值潜力等以外另一项信用加持的关键因素。


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